연일 인천 미추홀구와 서울 강서구, 부천 일대의 빌라왕 전세사기 뉴스가 터지고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증보험도 중단될 위기일 정도로 건수가 너무 많다고 합니다.
국토부와 HUG는 내년에도 전세보증금을 차질없이 반환한다고 하나 사람일은 모르는 일 전세계약시 철저히 확인하여야 할 것 같습니다.
국토부에서 알려주는 자료를 중심으로 전세계약 시 체크해야 할 사항을 알려드리겠습니다.
먼저,
1. 전세계약 전 체크사항
가. 무허가.불법 건축물인지 확인 : 무허가, 불법 건축물은 주택임대차보호법의 적용을 받지 못합니다. 건축물 대장을 확인해보시면 됩니다. (주민센터, 구청, 시청 민원실)
나. 적정 전세가율 확인 : 전세가율(집값대비 전세가 비율)이 높은 매물은 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다.
- 적정 매매가와 전세 시세 확인은 부동산테크(https://www.rtech.or.kr/main/main.do), 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr/), 부동산정보사이트(네이버 부동산, 직방 등)에서 확인하시고
다. 선순위 권리관계 확인 : 나보다 선순위(앞선 순위)의 채권이나 보증금이 있을 경우 전세 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다.
- 선순위 채권, 보증금 확인은 해당 건물에 대한 등기를 확인하시면 됩니다. 등기소나 주민센터에 설치된 무인발급기에서 등기부 등본을 확인하세요.
라. 임대인(집주인)의 세금 체납여부 확인 : 임대인이 체납, 미납한 세금이 있을 경우 보증금을 전액 돌려받기 어려울 수 있습니다.
- 임대인의 미납, 체납 세금 확인은 국세의 경우에는 세무서 또는 홈텍스에서, 지방세는 주민센터나 위텍스로 확인 가능합니다.
===> 이 부분은 현재는 집주인의 동의가 없으면 불가능한 부분입니다. 홈텍스나 위텍스는 본인만 가능한고요. 국토부에 해당과(주택임대차지원팀)에 확인 결과 집주인이 동의를 해주도록 (강제력을 갖도록) 법 개정이 진행중이며 2023년 상반기에는 시행이 될 예정이라고 합니다.
2. 전세계약 중 확인 사항
가. 임대인(대리인) 신분 확인 : 임대인 혹은 위임을 받은 대리인과 직접 계약을 체결해야 전세 사기를 예방 할 수 있습니다.
- 등기부등본 및 신분증으로 집주인이 맞는지 확인하고, 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인하고 (집주인과 통화 확인 등), 보증금 입금 시 임대인 명의의 계좌인지 확인하세요.
나. 공인중개사 정상 영업 여부 확인 : 미등록 및 업무정지 중개업소에서 계약했을 경우 중개사고가 발생할 경우 보상을 받을 수 없습니다.
- 중개업소 등록 및 정상영업 여부 확인 : 국가공간정보포털 (http://www.nsdi.go.kr/)나 한국공인중개사협회(http://www.kar.or.kr/) 에서 확인가능합니다.
다. 주택임대차표준계약서 사용 : 임대인의 미납,체납세금 여부, 확정일자 부여현황 등을 확인할 수 있고 특약사항을 넣을 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방 할 수 있습니다.
- 주택임대차표준계약서 : (체납 확인 추가함)
3. 전세계약 후 해야 할 일
가. 주택임대차 신고 : 계약 체결 후 30일 이내 계약내용을 신고해야합니다. 임대차 신고시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다. 되도록 계약 당일날 신고하세요.
- 주택임대체 신고는 어디에서 :
(온라인신고) 국토교통부 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr/index.do)
(방문신고) 관할주민센터 방문 (계약서 지참)
나. 권리관계 변동확인 : 계약 체결 이후 등기부등본(을구) 상 근저당권 설정 등의 변동사항이 있는지 확인합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 이사갈 준비가 되어 있는지 확인 후 잔금을 지불합니다
다. 전입신고 : 전입 후 14일 이내 신고해야하며 전입신고 다음날에 대항력이 생깁니다.
- 전입신고하는 법
(온라인신고) 정부24(https://www.gov.kr/portal/main)
(방문신고) 관할 주민센터
라. 전세보증금반환보증 가입 : 전세보증금 반환 관련 사고 발생시, 반환을 대신 책임질 수 있는 안전한 보증기관에서 보증상품에 가입하세요.
- 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등
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